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Ha sido práctica habitual por parte de las entidades bancarias en todos aquellos préstamos hipotecarios, hipotecas multidivisa y gastos hipotecarios celebrados previamente a la entrada en vigor de la Reforma de la Ley Hipotecaria en fecha 16 de junio de 2019, de una serie de prácticas bancarias que pueden calificarse como abusivas ;
Hipotecas multidivisa.
Las entidades ofrecen una mínima información acerca de las mismas, y se contratan en una divisa extranjera (francos suizos o yenes japoneses), si bien el préstamo se recibe en euros, bajo el escueto argumento de ofrecer unas mejores condiciones de financiación respecto de las hipotecas ordinarias.
La realidad es que el hipotecado transcurridos varios años desde la contratación, observa fortísimas variaciones al alza en el recálculo de su cuota hipotecaria, que van más allá de una posible variación del EURIBOR, y que pueden oscilar entre un 20% y un 50% de la cuota hipotecaria inicial (hipotecados cumplidores han sufrido las graves consecuencias de una ejecución hipotecaria por no poder afrontar incrementos de cuotas hipotecarias cercanas a duplicarse).
El motivo de estas fortísimas variaciones al alza derivada del denominado “riesgo de divisa”, consistente en el debilitamiento de la cotización del euro respecto de la divisa aplicada; franco suizo o yen japonés, que se fortalece.
Desde el despacho se tramita la declaración de nulidad de este clausulado multidivisa, lo cual genera un fortísimo beneficio económico en el consumidor el cual, dependiendo del importe del préstamo y sus condiciones, puede ver reducida la cuota hipotecaria a la mitad, y reducido su capital pendiente en cantidades que pueden oscilar entre los 15.000 y los 45.000 euros.
Nulidad de cláusula de gastos hipotecarios y recuperación de facturas.
Ya desde el año 2019, el Tribunal Supremo establece un criterio claro en orden a declarar la nulidad de las cláusulas que imputan los gastos derivados del préstamo hipotecario de forma exclusiva en el consumidor o prestatario.
Tras la correspondiente tramitación del procedimiento judicial desde el despacho, se va a obtener una sentencia la cual declara nula la cláusula de gastos, condenando a la entidad bancaria a devolver la totalidad de las facturas abonadas para la contratación del préstamo hipotecario: Notaría, Registrador de la propiedad, gestoría o gastos de tasación del inmueble entre otros, además de determinadas comisiones de apertura o estudio.
Nulidad de “cláusula suelo” y recuperación de facturas por gastos hipotecarios.
Desde la Sentencia de fecha 9 de mayo de 2013 dictada por el Tribunal Supremo, donde se declaraba la nulidad de la denominada “cláusula suelo” por abusividad y falta de transparencia, viene reconociéndose por los juzgados la condena a las entidades bancarias a devolver todas aquellas cantidades abonadas en aplicación de dicha cláusula.
Esta cláusula en síntesis aplica una limitación a la evolución a la baja de los tipos de interés en aquellos préstamos hipotecarios contratados bajo un tipo de interés variable. Independientemente de la evolución de los tipos de referencia, la cláusula suelo actúa como un tipo fijo en beneficio de la entidad bancaria por cuanto que no permite al cliente beneficiarse de la variación del euríbor por debajo de dicha cláusula suelo, siendo muy habitual que el cliente no perciba el perjuicio sufrido, si bien se le aplique dicha cláusula desde años atrás.
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